주택임대차 보호법 최우선 변제금액 상황 알기

최근 전세 보증금 미반환와 깡통전세 피해가 급증하면서 많은 사람들이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 걱정하고 있습니다.

 

이런 상황에서 2월 28일에 국회에서 최우선변제금 상한을 높이는 법안을 발의했는데요.

 

과연 이 법이 통과되면 전세 세입자들은 얼마나 더 보호받을 수 있을까요? 핵심 내용을 한눈에 알아보겠습니다.

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1. 주택임대차 보호법 최우선변제금액 상향이 필요한 이유

피해액이 2024년 4조 4,896억 원으로 급증

 

• 전세 보증금  미반환 와 깡통전세로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있습니다.
• 주택도시보증공사(HUG)의 자료에 따르면, 전세보증금 반환 사고액이 2022년 1조 1,726억 원에서 2024년 4조 4,896억 원으로 급증했어요.
• 보증보험 미가입자까지 고려하면 피해 규모는 훨씬 클 것으로 예상됩니다.

 

 

2. 주택임대차 보호법 최우선변제금액 상한 시 효과

현재 주택가액의 2분의 1까지만 보장되지만, 법이 개정되면 3분의 2까지 보호됩니다.

 

주택가액	기존 보호 금액 (1/2)	개정 후 보호 금액 (2/3)
1억 원	5,000만 원	6,667만 원
2억 원	1억 원	1억 3,333만 원
3억 원	1억 5,000만 원	2억 원

 

• 현재 주택가액의 2분의 1까지만 보장되지만, 법이 개정되면 3분의 2까지 보호됩니다.
• 예를 들어, 2억 원짜리 집이라면 기존에는 1억 원까지만 최우선변제금이 적용되었지만, 개정 후에는 약 1억 3,333만 원까지 보장됩니다.
• 이는 특히 소액임차인(보증금이 적은 세입자)에게 실질적인 혜택이 될 전망입니다.

 

 

 

3. 주택임대차 보호법 최우선변제금액이란?

임차인이 보증금 중 일부를 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있도록 보장하는 제도입니다.

 

최우선변제금이란 주택이 경매에 넘어갈 경우, 임차인이 보증금 중 일부를 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있도록 보장하는 제도입니다.

현재 최우선변제금의 상한은 주택가액의 2분의 1로 제한되어 있어, 실제로 전세보증금을 온전히 보호받지 못하는 경우가 많았습니다.

이번 개정안이 통과되면 상한이 3분의 2로 확대되어 더 많은 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

4. 유의할 점은 없을까?

최우선변제금이 적용되려면 반드시 전입신고 + 확정일자를 받아야 합니다.

 

• 보증보험에 가입하지 않았다면, 경매가 진행되더라도 우선변제금 외에는 돌려받기 어려울 수도 있습니다.
• 특히 대출이 많이 잡힌 주택의 경우, 여전히 보증금을 온전히 보호받기 어려울 수 있으니 계약 전 등기부등본 확인이 필수입니다.

필수 조건	설명
전입신고	계약 후 바로 주민센터에서 신고해야 함
확정일자 받기	동사무소에서 계약서에 확정일자를 받아야 법적 보호 가능
등기부등본 확인	집주인의 대출 여부 및 선순위 채권 확인 필수

 

 

 

 

해당 개정안은 국회에서 논의 중이며, 임차인 보호 강화를 위해 여야 모두 관심을 보이고 있습니다. 하지만 집주인의 반발, 금융권과의 이해관계 조정 등의 문제로 쉽게 통과되지 않을 가능성도 있습니다. 법안이 통과된다면 전세 보증금 미반환 피해 방지책으로 실질적인 도움이 될 것으로 보이지만, 보증보험 확대, 강력한 규제 도입 등의 추가적인 조치도 필요하다는 의견이 많습니다.